Report 郊外住宅地の持続と再生

一方で戸建て住宅団地は、民間事業者が開発して個人が購入したもので、URのような、事業者誘致などを取り仕切る主体がない。また、購入した人が終の棲家として固定化する傾向があり、多くの郊外団地では次々に住み替える保証がない。
民間事業者による戸建て住宅団地の大量開発は、UR (旧日本住宅公団) による大量団地開発の後に進められた。そのため著しい高齢化はUR団地よりやや遅れてはいるが、確実に高齢化する。多くの若い世代は出ていったままで、高齢者だけが残り、URのような責任主体がいないので、空き家が大量に生じ、地価が下がるという現象が確実に生ずる。このことは、実は多くの地方の地域で、ゆっくりと確実に進行していることでもある。これらの問題は、今後の日本の国づくりの基本的なテーマに繋がっているといえる。
郊外の戸建て住宅団地の再生には行政の支援が必要である。必要な支援の１つめは、学校跡地等の土地や建物をまちの再生に活用させることである。２つめは用途地域など都市計画規制の緩和である。これにより、地域の地価も税収も維持され、まちの活力も保たれる。しかし、１つの市町村で１つしか民間住宅団地がないのであれば、団地再生は市町村全体の問題にし、市町村も応援しやすいが、実際には同一市町村内にたくさんの民間住宅団地が開発されている。たくさんある団地のどれかだけを市町村が支援することは難しい。内閣府の地域住宅団地再生事業制度の課題はここにある。
郊外の戸建て住宅団地の再生において必須であることの１つめは、居住者の合意である。２つめは団地再生に必要な事業を行おうとする民間事業者 (通常はコンソーシアム形態を想定) が必要であり、居住者の何らかの形の参加の下で、団地再生に取組むことである。「東京大学まちづくり標準化研究会」では、これまで検討を続け一定の方向を目指している。具体的には、民間事業者が地域住民との合意の下で高齢者ができる限り住み続けられ次世代が団地の住宅を住み継いでくれるようなプロジェクトを計画し、その計画が一定のマネジメントシステムとしての視点から評価・認証されることで、行政が支援しやすくなるという民間認証のスキームが必要であるという方向である。この考え方については、東大小泉先生も参加された有識者の検討会でも取り上げていただいており、このような動きも含めて広く社会に訴えたいと考えている。
民間認証制度を検討するうえで、大和ハウスによる上郷ネオポリスでの取組みが、その典型的モデルとなる。上郷ネオポリスはかつてサラリーマンの夢を実現するまちとして大和ハウスが開発した戸建て住宅団地である。そして大和ハウスからまちの再生を地域住民に呼びかけた。住民のまとまりに時間がかかったが、住民組織が結成され、サプライチェーン (ローソン) の誘致をし、運営に住民が協力するといった、まちのリノベーションへの住民の関与が進められた。柏プロジェクトのUR団地では商店街があり、さらに在宅介護・看護の事業者誘致が進められたが、上郷ネオポリスにおいても、サプライチェーンの次に、在宅介護などケアサービスの誘致が課題となっている。
高齢地域住民は、心身が弱るに従い他地域の施設等に移るなどで空き家が発生する。しかしその子どもたちは親が持っていた家財などの入った空き家について、親の認知症などの理由もありなかなか処分できない。すると家がボロボロになり、地価が下がり、まちの価値が下がり続けまちの衰退がさらに急激に進む。
今述べたように地域住民との話し合いの下で、サプライチェーンの確保に続いて介護ケアサービスが確保されるなどの作業と並行して、住宅をリフォームし、高齢者の団地内住み替えを含めて居住継続及び若い世代の居住移住が可能となるというような自律的な機能を持ったまちづくりが進められれば、まちの価値は保たれる。
以上のような考え方での一定の計画によるまちづくりについて民間認証を受けられれば、比較優位の位置づけの下でまちの価値は好循環に転ずると考える。現に、大和ハウスのまちづくりの方向が世間に伝わることで、上郷ネオポリスでは、他の団地と比較して地価の下げ止まりといった効果が現れていると聞いている。

郊外戸建て住宅における喫緊の取組の必要性と将来展望

(3) 郊外戸建て住宅団地の課題について